律师说法-二手房买卖合同中的“阴阳合同”效力之争_购房手册_

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随着各种房价调控政策的出台，房地产市场面临较大的波动，其中以2手房交易市场矛盾尤其突出，出现了大量的合同纠纷。这些纠纷所触及的法律问题可谓5花8门，其中主张合同因属于";阴阳合同"无效成为当事人特别是背约方的重要抗辩理由。不管对法官还是仲裁员，此类抗辩的公道性虽然从法理上来讲其实不难判断，但在实践中要妥善处理却其实不容易。

何谓";阴阳合同"？";阴阳合同"对合同效率会有怎样样的影响？裁判者应当如何妥善处理此类抗辩？本文将通过若干司法裁判观点的分析，总结出处理";阴阳合同"抗辩案件的适当方式。

何谓";阴阳合同"？

";阴阳合同"并不是1个严格意义上的法律用语，但总的来讲可以归纳为双方就同1交易达成了两份";合同"，其中1份合同是向第3人公然或能够为客观认知的";阳合同"，另外一份则是不对外公然、乃至没有客观外在情势的";阴合同"。阴阳合同的现象在许多行业均有不同情势、不同程度的存在，目的也各不相同。在2手房买卖合同中，由于网签手续的存在，阴阳合同的主要情势为以双方（或加上中介为第3方）线下签订的购房合同为";阴合同"，以在房屋主管部门签订的网签合同为";阳合同"，具体来讲可以分为以下几种：

（1）房屋价格方面的阴阳合同

购房合同和网签合同对同1房屋价格约定不1致是实践中最多见的阴阳合同类型之1，具体又可以分为两种：第1种是网签合同的房价高于购房合同，其目的常常在于取得更多的银行贷款。在此类案件中，买方为了保证终究支付的价款是依照购房合同而非网签合同，常常还会另行签订1份报税协议；第2种情况则是网签合同的房价低于购房合同，目的在于下降纳税金额。

（2）购房东体方面的阴阳合同

在此类合同中，买方常常由于不具有房产所在地的购房资历，故会在购房合同中约定买方可以要求卖方将房屋过户至买方指定的人名下。故在办理网签进程中，网签合同上的主体就会产生变更，原买家与实际购房东体不同。

除此之外，还有目的方面的阴阳合同，如名为卖房实为借贷、名为买房实为欺骗贷款乃至以买房为名义炒房的合同中，当事人之间乃至可能没有成文的";阴合同"，而只是通过实际实行表达真实意愿。这类情况较为复杂，本文仅限于探讨双方确切出于真实的房屋买卖目的而签订的阴阳合同，故不触及此种情况。

阴阳合同的效率之争

合同法第5102条明确规定了合同无效的几种情况，包括：(1)1方以讹诈、胁迫的手段订立合同，侵害国家利益;(2)歹意串通，侵害国家、集体或第3人利益;(3)以合法情势掩盖非法目的;(4)侵害社会公共利益;(5)违背法律、行政法规的强迫性规定。在办案实践中，当事人以阴阳合同进行抗辩的事由也在这几种情况之列，或主张签订阴阳合同是为了逃税、骗贷而侵害了国家、银行的利益，或认为签订阴阳合同有背政府的调控政策。

目前，我国法律并未明确规定阴阳合同应当无效，而房地产调控政策仅限于地方政府的规范文件。因此，对阴阳合同的效率判断更多触及是不是具有非法目的（如逃税）或侵害国家或第3人利益问题。但是作为裁判者如何查明相干问题并作出认定？在这个问题上，法院在司法实践中存在";两合同均无效说"、";阳合同有效说"和";阴合同有效说"3种，其中又以";阴合同有效"为司法界的通说。以下面的1个案件为例。

案例分析

案情简介

本案触及1份买卖双方和中介签订的《3方合同》和1份网签合同，3方合同对房价的约定为890万元，而在网签合同中的成交价为690万元男科包皮检查去哪里，买卖双方又签订了1份《补充协议》，约定买方以维修基金、进户装备及装修补偿费等情势补偿卖方200万元。在实行进程中，双方产生争议，买方诉诸上海市松江区人民法院，要求消除合同并要求卖方承当背约金。而卖方则反诉要求法院确认合同无效。

法院判决

1审法院查明，本案的房屋系毛坯房、无装修，结合《3方合同》、网签合同和补充协议的数额和其他证据，房屋交易额应当为890万元。网签合同和补充协议的约定明显是为了回避国家税收，已侵害到了国家利益，故合同及协议中触及做低房价的条款应为无效条款。虽然有关做低房价的条款无效，但其实不致使全部买卖合同无效，《3方合同》、网签合同的其他条款内容，均系双方当事人真实意思表示，合法、有效，买卖双方仍可依照890万元的价格继续实行合同。1审法院基于这个理由，驳回了卖方认定合同无效的反诉。

其后，卖方就合同效率问题上诉至上海市第1中级人民法院，2审法院保持了原审判决。

案件索引

徐国良诉孟辉房屋买卖合同纠纷案，（2016）沪0117民初6840号、（2017）沪01民终7284号

评析

从司法实践来看阴阳合同是不是无效不是1个能够1概而论的问题，它触及到当事人真实意思、合同的效率、国家利益的保护等各方面价值的紧张关系。在以网签合同下降房价进行避税的案件中弓形体病是怎么引起的，否定阳合同中的房价约定而保障阴合同中对应条款的效率，1方面保障国家税收，另外一方面也能够起到保护交易、避免1方以合同无效为由逃脱责任的效果。

但是，这1做法并不是适用于所有的阴阳合同。在1些案件中，当事人签订阴阳合同并不是出于侵害国家、第3人利益的目的，其行动也不大可能会造成侵害国家、第3人利益的后果，在此情况下，就不应当1刀切地认为阳合同与阴合同不同的约定必定无效。作为裁判者而言，应当首先查明当事人签订阴阳合同的目的，其次考察该行动是不是会造成侵害国家、第3人利益的后果或危险，最后再斟酌是不是无效、整体还是部份无效问题。

另外，对签订了阴阳合同确当事人而言，在签订合同时，对合同的内容和法律后果应当有初步的认知和预期北京治疗卵巢早衰好的医院，不能期待以合同无效作为回避背约责任的挡箭牌。凡注明"来源："的稿件为本网独家原创稿件，援用或转载请注明出处。【编辑：麻城房网】关键词：2手房，房价，房屋，阴阳合同